Таблицы сложных процентов - шесть функций денежной единицы
-
05Апр
-
05Апр
Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.
-
05Апр
Общая характеристика рыночного подхода к оценке
Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср имеет вид:
Ср=Цi ± Кi
где Цi - цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;
Кi - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.
-
05Апр
Структура доходного подхода к оценке
Основа доходного подхода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.
Первый этап использования доходного подхода - составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.
-
05Апр
Для понимания сущности методов оценки доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени.
Базовая аксиома всей методологии оценки недвижимости - «деньги завтра не есть деньги сегодня». Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временнòй оценкой денежных потоков. Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций сложного процента или шести функций денежной единицы.
-
05Апр
Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.
Этап 1. Определение задачи оценки.
- идентифицируется оцениваемый объект (фиксируется местоположение, физический состав, статус);
- устанавливается цель оценки;
- устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;
- устанавливаются оцениваемые имущественные права;
- устанавливается дата оценки.
-
05Апр
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:
- принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание);
- принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости (остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача, сбалансированность, оптимальный размер, оптимальное разделение имущественных прав);
- принципы, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренция, изменение);
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
-
05Апр
Оценка объектов недвижимости - определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.
Как и любой товар на рынке, недвижимость имеет цену и стоимость.
Цена объекта недвижимости - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Стоимость - это денежный эквивалент собственности.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
-
05Апр
Оценка стоимости недвижимого имущества необходима при:
- операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- ипотечном кредитовании (под залог недвижимости);
- внесении объектов в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Основные правовые источники оценочной деятельности:
- Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.;
- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены правительством РФ от 6 июля 2001 г. N 519
- Постановление правительства РФ «О лицензировании оценочной деятельности» от 7 июня 2002 г.
-
05Апр
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.
Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.